Energieeffizienz in Immobilien: Was bedeutet das neue Gebäudeenergiegesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz im Überblick

Der Gebäudesektor ist für einen erheblichen Teil der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Um die ambitionierten Klimaziele zu erreichen, hat die Bundesregierung das Gebäudeenergiegesetz (GEG) novelliert, das am 1. September 2023 vom Bundestag verabschiedet wurde. Diese Neufassung, umgangssprachlich oft als "Heizungsgesetz" bezeichnet, stellt Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer vor neue Herausforderungen, bietet aber auch Chancen für klimafreundliches Wohnen und langfristige Wertsicherung.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche konkreten Änderungen das neue GEG mit sich bringt, welche Verpflichtungen auf Eigentümer zukommen und wie Sie als Immobilienbesitzer oder Kaufinteressent damit umgehen können.

Die wichtigsten Neuerungen des GEG im Überblick

65-Prozent-Regel für neue Heizungen

Die wohl bekannteste Regelung des neuen GEG ist die 65-Prozent-Regel: Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Regelung gilt zunächst für Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude gilt die Regelung erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt – in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern ab Mitte 2026, in kleineren Kommunen ab Mitte 2028.

Kommunale Wärmeplanung als Grundlage

Ein zentrales Element des Gesetzes ist die Verknüpfung mit der kommunalen Wärmeplanung. Städte und Gemeinden müssen Pläne vorlegen, wie sie ihre Wärmeversorgung klimafreundlich gestalten wollen – etwa durch Fernwärme oder Nahwärmenetze. Erst wenn diese Pläne vorliegen, müssen Eigentümer von Bestandsgebäuden bei einem Heizungstausch die 65-Prozent-Regel beachten.

Übergangsregelungen und Ausnahmen

Das Gesetz beinhaltet zahlreiche Übergangsregelungen und Ausnahmen:

• Heizungen, die vor dem 1. Januar 2024 kaputt gehen und nicht mehr repariert werden können, dürfen durch vergleichbare Systeme ersetzt werden (Havarie-Fall).
• Für funktionierende Gas- und Ölheizungen gilt Bestandsschutz – sie dürfen weiter betrieben werden.
• Gasheizungen, die nach dem 1. Januar 2024 eingebaut werden, müssen ab 2029 mit zunehmenden Anteilen grüner Gase (z.B. Biogas oder Wasserstoff) betrieben werden.
• Für Eigentümer über 80 Jahre gibt es eine Ausnahme von der Pflicht zum Heizungstausch bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Förderlandschaft

Die Umstellung auf klimafreundliche Heizsysteme wird durch staatliche Förderung unterstützt:

• Grundförderung: 30 Prozent der Kosten für alle Wohngebäude
• Klimageschwindigkeitsbonus: zusätzlich 20 Prozent, wenn die Umstellung vor 2028 erfolgt (dieser Bonus sinkt jährlich um 3 Prozentpunkte)
• Einkommensabhängiger Bonus: weitere 30 Prozent für Haushalte mit geringem Einkommen

Die maximale Fördersumme beträgt 70 Prozent der Kosten, begrenzt auf 30.000 Euro für ein Einfamilienhaus.

"Das neue GEG stellt eine grundlegende Neuausrichtung der Wärmeversorgung in Deutschland dar. Trotz der umfangreichen Übergangsregelungen sollten Eigentümer die Energieeffizienz ihrer Immobilien schon jetzt zukunftssicher planen." - Martin Weber, Energieberater

Auswirkungen auf Immobilieneigentümer

Die Umsetzung des GEG hat weitreichende Konsequenzen für Immobilieneigentümer. Hier die wichtigsten Handlungsfelder:

Bestandsgebäude: Heizungstausch strategisch planen

Für Besitzer von Bestandsimmobilien empfiehlt sich eine strategische Heizungsplanung. Dabei sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

• Alter und Zustand der bestehenden Heizung: Gas- und Ölheizungen haben typischerweise eine Lebensdauer von 20-25 Jahren. Ein vorzeitiger Austausch kann unter Umständen wirtschaftlich sinnvoll sein, besonders wenn hohe Förderungen in Anspruch genommen werden können.
• Kommunale Wärmeplanung beobachten: Ist ein Anschluss an ein Wärmenetz geplant oder möglich? Dies könnte eine kostengünstige Alternative zu einer eigenen Heizungsinvestition sein.
• Gesamtsanierungskonzept erstellen: Der Heizungstausch sollte idealerweise im Rahmen eines Gesamtsanierungskonzepts betrachtet werden. Oft ist es sinnvoll, zuerst die Gebäudehülle zu sanieren (Dämmung, Fenster), um den Wärmebedarf zu reduzieren, und erst dann das Heizsystem anzupassen.

Technologieoptionen nach dem GEG

Um das 65-Prozent-Kriterium zu erfüllen, kommen verschiedene Technologien in Frage:

• Wärmepumpen: Sie gelten als Schlüsseltechnologie der Wärmewende. Besonders Luft-Wasser-Wärmepumpen haben sich als praktikable Lösung für viele Bestandsgebäude etabliert. Für einen effizienten Betrieb ist jedoch eine gute Dämmung und idealerweise eine Fußboden- oder Wandheizung vorteilhaft.
• Fernwärme: Wo verfügbar, ist der Anschluss an ein Fernwärmenetz oft die einfachste Lösung. Bis 2045 müssen alle Fernwärmenetze klimaneutral sein.
• Pelletheizungen: Heizungen, die mit Holzpellets betrieben werden, erfüllen die 65-Prozent-Anforderung. Sie benötigen allerdings ausreichend Platz für die Lagerung des Brennstoffs.
• Hybridheizungen: Eine Kombination aus Wärmepumpe und Gas-Brennwertkessel kann in schlecht gedämmten Gebäuden eine Übergangslösung sein.
• Gasheizungen mit grünen Gasen: Neue Gasheizungen müssen ab 2029 mit steigenden Anteilen grüner Gase betrieben werden (mindestens 15 Prozent bis 2030, 30 Prozent bis 2035 und 60 Prozent bis 2040).

Wirtschaftliche Überlegungen

Die Umstellung auf erneuerbare Heiztechnologien bedeutet in der Regel zunächst höhere Investitionskosten, die jedoch durch niedrigere Betriebskosten und staatliche Förderungen teilweise oder vollständig kompensiert werden können:

• Eine Wärmepumpe kostet je nach Gebäude und Ausführung zwischen 15.000 und 30.000 Euro (ohne Förderung).
• Pelletheizungen liegen preislich zwischen 15.000 und 25.000 Euro.
• Der Anschluss an ein Fernwärmenetz kostet je nach Anbieter und Entfernung zwischen 5.000 und 15.000 Euro.

Durch die Kombination verschiedener Förderprogramme können bis zu 70 Prozent dieser Kosten abgedeckt werden. Darüber hinaus führen effizientere Heizungssysteme zu deutlich reduzierten Energiekosten, was die höheren Anfangsinvestitionen mittelfristig amortisieren kann.

Auswirkungen auf Immobilienkäufer

Für potenzielle Immobilienkäufer ergeben sich aus dem GEG neue Bewertungskriterien:

Due Diligence: Energetische Bewertung von Kaufobjekten

Bei der Bewertung potenzieller Kaufobjekte gewinnt der energetische Zustand zunehmend an Bedeutung. Neben dem Kaufpreis sollten folgende Faktoren berücksichtigt werden:

• Zustand und Alter der Heizungsanlage
• Energieausweis und Energieeffizienzklasse
• Dämmstandard und Qualität der Fenster
• Möglichkeit des Anschlusses an Wärmenetze
• Eignung für erneuerbare Heizsysteme (z.B. ausreichend Platz für eine Wärmepumpe)
• Kosten für notwendige energetische Sanierungen

Preisverhandlungen und Wertentwicklung

Der energetische Zustand wird zunehmend zum Preisfaktor. Immobilien mit veralteten Heizsystemen und schlechter Energieeffizienz könnten in Zukunft deutliche Preisabschläge erfahren, während energetisch sanierte Gebäude eine stabile oder sogar steigende Wertentwicklung erwarten lassen.

Kaufinteressenten können den Sanierungsbedarf als Verhandlungsargument nutzen, sollten aber die Kosten für notwendige Maßnahmen realistisch kalkulieren. Experten gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt stärker in Richtung Energieeffizienz differenzieren wird – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Preisgestaltung.

Energieausweis: Bedeutung nimmt zu

Mit dem neuen GEG gewinnt der Energieausweis als Informationsinstrument weiter an Bedeutung. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes und ermöglicht einen Vergleich verschiedener Immobilien. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

Verbrauchsausweis

Dieser basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und ist stark vom Nutzerverhalten abhängig. Er ist günstiger in der Erstellung, aber weniger aussagekräftig über die tatsächliche energetische Qualität des Gebäudes.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes auf Basis seiner baulichen Eigenschaften. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten und gibt einen objektiveren Einblick in die energetische Qualität. Für die meisten Gebäude ist mittlerweile ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.

Seit Inkrafttreten des GEG 2020 müssen Immobilienverkäufer und -vermieter den Energieausweis bereits in Immobilienanzeigen angeben und bei Besichtigungen vorlegen. Diese Pflicht bleibt bestehen und gewinnt durch die neuen Regelungen zur Heizungserneuerung weiter an Bedeutung.

Praktische Handlungsempfehlungen

Für Bestandseigentümer

1. Ist-Zustand analysieren: Lassen Sie eine professionelle Energieberatung durchführen, um den energetischen Zustand Ihrer Immobilie zu erfassen.
2. Sanierungsfahrplan erstellen: Entwickeln Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan, der sowohl die energetischen als auch die wirtschaftlichen Aspekte berücksichtigt.
3. Fördermöglichkeiten prüfen: Informieren Sie sich über aktuelle Förderprogramme für energetische Sanierungen.
4. Kommunale Wärmeplanung beobachten: Halten Sie Kontakt zu Ihrer Gemeinde, um frühzeitig über Pläne für Wärmenetze informiert zu sein.
5. Qualifizierte Fachbetriebe beauftragen: Achten Sie bei der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen auf zertifizierte Fachbetriebe mit Erfahrung im Bereich energetischer Sanierung.

Für Kaufinteressenten

1. Energetischen Zustand prüfen: Fordern Sie beim Verkäufer den Energieausweis an und lassen Sie diesen von einem Experten interpretieren.
2. Sanierungskosten einkalkulieren: Beziehen Sie die Kosten für notwendige energetische Sanierungen in Ihre Kaufentscheidung ein.
3. Förderungen berücksichtigen: Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen, die Sie als neuer Eigentümer in Anspruch nehmen können.
4. Langfristig denken: Bewerten Sie Immobilien unter dem Aspekt ihrer langfristigen Wertstabilität, die zunehmend von ihrer Energieeffizienz abhängen wird.
5. Expertenmeinung einholen: Lassen Sie kritische Gebäude von einem Energieberater begutachten, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen.

Fazit: Herausforderung und Chance zugleich

Das neue Gebäudeenergiegesetz stellt Immobilieneigentümer und -käufer vor Herausforderungen, bietet aber auch Chancen für eine nachhaltige und wirtschaftliche Immobiliennutzung. Durch frühzeitiges Handeln, strategische Planung und die Nutzung von Fördermitteln lassen sich die Anforderungen des GEG erfüllen und gleichzeitig Betriebskosten senken.

Die energetische Qualität wird künftig ein noch wichtigerer Wertfaktor am Immobilienmarkt sein. Gebäude mit modernen, klimafreundlichen Heizsystemen und guter Energieeffizienz werden nicht nur geringere Betriebskosten aufweisen, sondern auch eine stabilere Wertentwicklung zeigen.

Für eine individuelle Beratung zu den Auswirkungen des GEG auf Ihre spezifische Immobiliensituation stehen Ihnen die Experten von Spelaya Bulka Immobilien gerne zur Verfügung. Wir unterstützen Sie bei der Entwicklung einer maßgeschneiderten Strategie für Ihre Immobilie im Kontext der neuen gesetzlichen Anforderungen.