Der deutsche Immobilienmarkt im Wandel
Nach Jahren des kontinuierlichen Preisanstiegs durchläuft der deutsche Immobilienmarkt seit 2022 eine Phase der Korrektur und Neuorientierung. Die Kombination aus gestiegenen Bauzinsen, hoher Inflation und wirtschaftlicher Unsicherheit hat zu einer spürbaren Abkühlung geführt. Für Investoren stellt sich die Frage: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren, oder sollte man abwarten?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn die aktuelle Marktlage bietet sowohl Chancen als auch Risiken, die je nach individueller Situation, Anlagestrategie und Anlagehorizont unterschiedlich zu bewerten sind.
Die aktuelle Marktsituation: Zwischen Preiskorrektur und Zinswende
Die großen Preisanstiege der letzten Dekade sind vorerst vorbei. In vielen Regionen Deutschlands sind die Immobilienpreise seit ihrem Höhepunkt um 5-15% gefallen. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungsbedingungen grundlegend verändert: Die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen sind von unter 1% auf zeitweise über 4% gestiegen, was die Finanzierungskosten drastisch erhöht hat.
Diese Entwicklung hat zu einem Rückgang der Transaktionen und einer längeren Vermarktungsdauer geführt. Während der Kaufmarkt eine Korrektur durchläuft, steigen die Mieten in den meisten Regionen weiter an – eine Folge des anhaltenden Wohnungsmangels in Deutschland.
"Der aktuelle Markt bietet für strategische Investoren durchaus Chancen. Wer jetzt kauft, kann von der verbesserten Verhandlungsposition profitieren und muss nicht mehr unter Zeitdruck entscheiden." - Dr. Julia Schneider, Immobilienökonomin
Investitionsstrategien in der aktuellen Marktphase
Je nach persönlicher Situation und Anlageziel können unterschiedliche Strategien sinnvoll sein:
1. Langfristige Bestandshalter
Für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont (10+ Jahre) kann die aktuelle Marktphase attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten. Die Preiskorrekturen eröffnen Chancen, in Lagen zu investieren, die zuvor überhitzt waren. Besonders interessant:
- Bestehende Immobilien in guten Lagen mit energetischem Sanierungspotenzial
- Wohnungen in wachstumsstarken B-Städten mit stabiler wirtschaftlicher Basis
- Kleinere Mehrfamilienhäuser mit ausgewogenem Mietermix
Der Fokus sollte auf stabilen Cashflows und realistischen Renditeerwartungen liegen, nicht auf kurzfristigen Wertsteigerungen.
2. Value-Add-Strategie
Erfahrene Investoren können durch gezielte Aufwertungsmaßnahmen Wertsteigerungspotenziale heben. Dabei geht es um:
- Energetische Sanierungen (besonders relevant angesichts steigender Energiepreise und regulatorischer Anforderungen)
- Grundrissoptimierungen
- Modernisierung von Ausstattungsmerkmalen
- Nachverdichtung oder Dachgeschossausbau, wo möglich
Diese Strategie erfordert Fachkenntnisse, ausreichend Kapital und ein gutes Verständnis der lokalen Marktbedingungen.
3. Selbstnutzer
Für Selbstnutzer, die langfristig planen, können die aktuellen Bedingungen günstig sein. Die Käuferposition hat sich verbessert, und in vielen Regionen gibt es wieder mehr Auswahl. Allerdings sollten die höheren Finanzierungskosten sorgfältig kalkuliert werden.
Regionale Unterschiede beachten
Die Marktentwicklung verläuft regional sehr unterschiedlich. Während Top-Lagen in A-Städten wie München oder Hamburg relativ preisstabil bleiben, sind in peripheren Lagen und strukturschwachen Regionen teils deutlichere Preisrückgänge zu verzeichnen.
Besonders interessant für Investoren können aktuell sein:
- Universitätsstädte mit stabiler Nachfrage
- Städte mit diversifizierter Wirtschaftsstruktur
- Mittelgroße Städte mit guter Infrastruktur und Anbindung an Metropolregionen
Finanzierungsstrategie: Der Schlüssel zum Erfolg
Die richtige Finanzierungsstrategie ist in der aktuellen Marktphase besonders wichtig. Folgende Aspekte sollten berücksichtigt werden:
Eigenkapitalquote
Eine höhere Eigenkapitalquote (idealerweise 20-30% plus Nebenkosten) verbessert die Konditionen und reduziert das Risiko. In der aktuellen Zinssituation kann eine höhere Eigenkapitalquote den Unterschied zwischen einer rentablen und einer unrentablen Investition ausmachen.
Zinsbindung
Die Wahl der richtigen Zinsbindung hängt von der individuellen Anlagestrategie und den Zukunftserwartungen ab. Während kurzfristige Zinsbindungen aktuell oft günstiger sind, bieten langfristige Bindungen (15+ Jahre) Planungssicherheit – besonders wichtig für Investoren, die den Cashflow optimieren möchten.
Tilgungsstruktur
Eine intelligente Tilgungsstruktur kann die Rentabilität erheblich verbessern. Möglichkeiten sind:
- Tilgungssatzwechsel je nach Lebensphase
- Sondertilgungsoptionen für flexible Anpassungen
- Anpassung der Tilgung an die erwartete Mietpreisentwicklung
Renditeerwartungen anpassen
Die Zeiten zweistelliger Wertsteigerungen sind vorerst vorbei. Investoren sollten ihre Renditeerwartungen anpassen und folgende Faktoren berücksichtigen:
Mietrendite (Cashflow)
Für Bestandsimmobilien in guten Lagen sind aktuell Bruttomietrenditen zwischen 3,5% und 5,5% realistisch, je nach Lage und Objektqualität. In B- und C-Lagen sind auch höhere Renditen möglich, allerdings mit entsprechend höherem Risiko.
Wertsteigerungspotenzial
Mittel- bis langfristig ist weiterhin mit Wertsteigerungen zu rechnen, allerdings in moderaterem Tempo als in der Vergangenheit. Der demografische Bedarf, Urbanisierung und die Knappheit von Bauland in Wachstumsregionen sprechen für eine langfristig positive Wertentwicklung.
Steuerliche Aspekte
Die steuerlichen Rahmenbedingungen haben erheblichen Einfluss auf die Nachsteuerrendite. Die Möglichkeiten der Abschreibung, die steuerliche Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen und potenzielle Steuervorteile bei langfristigem Halten (Spekulationsfrist) sollten in die Kalkulation einbezogen werden.
Risiken nicht unterschätzen
Neben den Chancen bestehen in der aktuellen Marktphase auch Risiken, die berücksichtigt werden sollten:
Zinsänderungsrisiko
Besonders bei kurzfristigen Zinsbindungen besteht das Risiko steigender Anschlussfinanzierungszinsen. Eine solide Kalkulation sollte Puffer für potenzielle Zinssteigerungen einplanen.
Regulatorische Risiken
Strengere Energieeffizienzanforderungen, Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe können die Rendite beeinflussen. Bei der Objektauswahl sollten daher auch Aspekte wie der energetische Zustand und die kommunale Mietpolitik berücksichtigt werden.
Liquiditätsrisiko
In der aktuellen Marktphase können Immobilien länger am Markt sein, wenn ein Verkauf nötig wird. Investoren sollten daher ausreichend Liquiditätsreserven einplanen.
Fazit: Differenzierte Betrachtung ist notwendig
Die Frage "Lohnt sich der Immobilienkauf in der aktuellen Marktlage?" kann nicht pauschal beantwortet werden. Es kommt auf die individuelle Situation, die Anlagestrategie und den Anlagehorizont an.
Für langfristig orientierte Investoren mit solider Finanzierung und realistischen Renditeerwartungen kann die aktuelle Marktphase durchaus attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten. Der Fokus sollte dabei auf Qualität, Lage und nachhaltiger Vermietbarkeit liegen.
Kurzfristig orientierte Investoren, die auf schnelle Wertsteigerungen setzen, werden es in den kommenden Jahren hingegen schwerer haben. Hier ist besondere Vorsicht geboten.
Letztlich gilt mehr denn je: Jedes Investitionsobjekt muss individuell geprüft und sorgfältig kalkuliert werden. Eine professionelle Beratung und gründliche Marktkenntnis sind unverzichtbar.
Bei Spelaya Bulka Immobilien beraten wir Sie gerne zu Ihren individuellen Investitionsmöglichkeiten und helfen Ihnen dabei, die für Sie passende Immobilienstrategie zu entwickeln. Kontaktieren Sie uns für ein persönliches Beratungsgespräch.